《仲介》

2022.4.27

《仲介》

＊下班後最近迷上一部日本職場喜劇《正直不動產》，其故事是描述原本業績第一的仲介永瀨財地(山下智久飾)，因亂砍石碑而遭到詛咒變得無法說謊，只能說實話，導致其業績瞬間下降，生活品質從高級公寓搬到小套房，但說實話的仲介究竟能不能在不動產界生存則有疑義，當然有時也會贏得某些承租人或買家的信賴，但實際上真的是如此嗎?

日本就有一則記事說，這部日劇在業界相當受歡迎，因為《正直不動產》的主題顯現仲介就是利用普通人和業者間的資訊落差來擴大經營，不動產業界在傳統有强力地「說謊」的印象，所以在法制方面也制定各種「不讓其說謊」的規定來束縛。但在現實生活中，不動產業者不再透過說謊，而是以故意不向顧客傳達必須之資訊方式，來達成同樣效果，誠如日劇主角永瀨那樣可以老實說，但不說也可以。

＊在臺灣最常聽到仲介故意不去告訴顧客必要資訊的案件就是「凶宅」，過去就有判例(最高法院33年上字第884號判例)指出：「所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合」。

由於凶宅雖然未對房屋造成直接「物理性」之損傷，然就一般社會大眾而言，心理層面多有嫌惡，且對居住於內的住戶而言，其居位品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；與週遭環境相較，買賣價格也會有顯著低落之情事。故就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內是否曾發生有人『非自然身故』之情事，即屬房屋交易之重要資訊，也因而在不動產說明書應記載及不得記載事項中，即有一應記載事項為「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」其亦課予仲介有積極說明義務，若其保持緘默也該當不作為詐欺。

然而雖然課予了仲介積極說明義務後，說明義務之範圍為何?亦即應主動說明之事項，是否僅限於兇殺、自殺、一氧化中毒或其他非自然死亡之情形?倘若是在房屋內發生意外而於他處死亡等情形是否就包含在其中呢? 這個部份則是另一道訴訟攻防，目前實務上尚未有一個定論。

 

＊最近也有接觸到有關仲介的不動產事件，確實有些仲介說得話不可全信，沒說得話也未必全然未發生，在處理問題上也會以不願提供資料、不去傳達真正想聽之資訊方式，但其是否全然構成仲介之義務也並非如此，也許「沉默是金」用在仲介身上也不無道理。